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有地理位置和后发优势的惠州才是未来20年大湾区核心----专访S9比赛直播董事长刘小波    发布时间:2018-04-02

人物简介

刘小波———系S9比赛直播董事长,广东省房地产行业协会常务副会长,惠州市慈善总会终身名誉会长等。曾获惠州市“十大风云人物”、“改革开放30周年广东省功勋企业家”和“惠州市房地产杰出企业家”等荣誉称号。

由其掌舵的S9比赛直播成立于1988年,主持开发的东湖花园被誉为惠州房地产发展的缩影;此外,以“隆生大桥”为代表的各类市政建设项目极大推进了城市发展进程。企业自成立以来,连续多年在惠州市民营房地产开发销售排行榜上名列前茅,是惠州房地产企业的纳税大户,荣获惠州市“纳税大户”和“地税纳税百强”,已连续二十多年被评为惠州市“守合同重信用单位”,连续三届被评为“广东省民营企业百强”,以及荣获“广东房地产20年卓越贡献奖”、“惠州市建地级市二十周年贡献奖”、“感动社会(广东)模范房地产企业”等荣誉称号。



人物访谈

2018年3月是惠州撤地设市30周年。

这是惠州历史上最好的时刻,30年从偏安一隅的小镇,成长为岭南雄郡扬名四海。一方面是在大政策方针下的历史使然,另一方面则是惠州人民的不懈奋斗谱写的史诗。

过往30年,惠州集全国多项文明荣誉于一身的同时,电子和石化产业的落定,让惠州走上了发展的快车道,G D P从1988年的32亿元,增长至2017年的3830亿元,增长逾118倍。人民生活水平持续提升,机场、港口、高铁、城市基础设施已经逐渐完善。

一路风雨一路歌,风雨一路写辉煌。

恰好和惠州同岁的惠州本土开发商代表S9比赛直播,其掌舵人刘小波也在1988年8月份以隆生驾校与惠州城市一道,吹响了战斗的冲锋号。三十而立,S9比赛直播也从单一的产业,开始向多元迈进,创造了惠州多个第一,见证了金山湖和江北以及东平的崛起,是惠州城市发展扩容的参与者和见证人,也是最能代表和见证惠州过往30年的本土企业的最佳样本。

惠州30年,也是隆生的30年,借助惠州建市30周年的契机,惠州S9比赛直播董事长刘小波近年来首次接受南方都市报的独家专访。我们将看到刘小波的视野中,究竟如何理解与惠州共同成长的30年;关于外界对于隆生保守不求上进,以及涉足市政工程是为了更便捷地获取土地的指责,刘小波又是如何回应。


从边陲小镇到山水都市,惠州过往30年成绩斐然空前绝后


南都:2018年是惠州建市30周年,你如何评价惠州这30年所取得的成就?

刘小波:这30年对于惠州可以说是成绩斐然、空前绝后,是惠州2000年历史上最辉煌、最值得大书特书的30年。成绩斐然,你看到了现在我们企业的收入,比当时惠州一个城市的G D P还高;空前绝后,大家有目共睹,这个变化在以前惠州的发展过程中是没有的,以后有机会更上新台阶。

30年前,惠州这个地方,严格来讲是一个边陲小镇,现在变成一个大都市了,而且得到了大家认可,现在惠州全国都知道,G D P排在中山之前,现在广东省内经济排名是第五名,人民的生活水平、交通运输能力以及老百姓的幸福指数都上了一个新台阶,当然是值得大书特书的30年。

南都:建市时惠州GDP仅32亿元,当时惠州城市是什么模样?

刘小波:那个时候惠州城市面貌很差,物质也很不丰富,电话还是手摇的5位数电话机,我们形容当时的惠州是一条马路,一个警察,一个红绿灯。一条马路就是西湖二环路,一个警察就能把一条路管理完了,那时候惠州只有一条正规的马路,其他地方都是泥路,到惠阳、博罗这些地方的路都是土路和泥路。

现在的江北、麦地在当时全部是水田,晚上一片黑灯瞎火,骑自行车都不敢出去,而且到处都是低矮简陋的民房,脏乱不堪,确实如当年评价的那样,就是一个大农村。麦地、南坛都不能去的,只有水门那附近有一点城市的雏形。


1988年广东省第一家民营驾校隆生驾校,麦地买地皮做练车场偶然变成开发商

南都:1988年3月1日,惠州市政府挂牌,你也是这一年开始创业?

刘小波:是的,在惠州市政府挂牌后的1988年8月份注册的隆生驾校。当时刚成立惠州市,大家都抱着很高的期待,觉得惠州未来会有很好的发展,因为当时的深圳特区已经建设得如火如荼了,大家觉得肯定会发生翻天覆地的变化。

南都:很多人好奇,基于什么样的原因,你从驾校开始创业之路?

刘小波:当时我在惠州交通处工作,恰逢公安和交通在分家,驾驶员培训留在交通局,交通局就让我负责培训,当时培训教练老的老小的小,所以就叫我去承包。这就是隆生驾校的创立。

隆生驾校是惠州第一家负责培训大货车司机和大客车司机的,我当总教练和校长。后来没有办法,企业和行政体制要脱钩,我就买断工龄创业,这也是我不甘平庸的性格使然。当时大的环境还不具有创业的氛围,我动员我爱人从事业单位退出,她为此还偷偷地哭了,认为丢了铁饭碗,失去了生活保障。另外也是改革开放的必然,我观察认为,当时国有企业出现经济效益低、严重人浮于事、包袱沉重的状况,与此同时,大量外资企业涌入惠州,带来新思维、新管理理念。

南都:从驾校老板到房地产开发商,这个过程是如何转变的?

刘小波:这有个过程,隆生从驾校起家,作为民营驾校,隆生是惠州第一家,也是广东省第一家,规范化管理,效益很好,是国家的宏观政策所允许的,赚取的第一桶金都是合理合规的,所以今天我敢自豪地说隆生是没有原罪的。

我们做驾校,不走歪门邪道,公司化运营规范化管理,赶上了改革开放的学车热潮,所以学员很多,政策上也给予我们支持,我们赚取了第一桶金。后来驾校放开了,管理难度大,同时在市场上出现了良莠不齐的现象,我们审时度势,不再办驾校了。

1988年到上世纪90年代初,我们的主业还是隆生驾校,我们在麦地买了一块地,有2万多平方米,原来是准备做教练场,后来发现那里不适合,有噪音训练会扰民。政府建议我们搞工业厂房,但我们发现搞工业厂房不行,建什么好呢?那时候深圳商品房市场也刚刚起步,于是我们和深圳南油合作搞房地产,开发了第一个小区,就是现在麦地的竹树新村,总建筑面积10万平方米。1992年,竹树新村开始发售,当时买房的大部分是香港的回乡客人。均价680元每平方米。这个项目卖完后,一方面觉得利润还不错,并通过这个项目我们有了做地产开发的队伍;另一方面积累了经验,此后就开始做房地产开发。


以泄洪区改造工程接手东湖花园

南都:从竹树新村开始,然后到东湖花园,隆生正式踏上房地产开发的路径?

刘小波:现在的东湖在以前是一大片被称为“东湖塘”的荒草洼地,作为上游洪水下来时排水不及的过渡性蓄洪的泄洪区,一到雨季就会被从上游而下的洪水淹没。当地村民戏称这个地方是“一年一小淹,三年一大淹”的洪灾重地。

为解决东平水患,当时的惠城区政府成立了东平半岛防洪综合治理指挥部,根据“这壶水洗这壳泥”的思路,即利用东湖塘的土地资源,对低洼泄洪区进行防洪综合治理开发。政府看到隆生做了竹树新村,觉得我们有经验,给我们的任务是把整个泄洪区的地势抬高修建水利设施,然后把河道拓宽疏通,修复道路。

1992年政府就把这片土地交由我们开发,同时要求我们把防洪、水利设施、道路完善好。那段时间房地产还处于低潮,后来我们通过不断收购,滚动开发,形成了现在东湖花园的规模。东湖2号小区到4号小区沿江一带的土地都是填埋起来的,西枝江河岸的防洪堤也是隆生修的。

南都:当时也是惠州的房地产泡沫时期,做东湖花园的过程中有哪些困难?

刘小波:一做就遇到房地产泡沫了,很多企业在惠州投资,都血本无归。我到外面办事,都不敢说我是惠州的,因为当时北海、海南、惠州被列为全国三大房地产重灾区,我更不敢说自己是从事房地产开发的,一讲别人就用同情的眼光看你,感觉我们做房地产的很悲惨、很可怜。

那时候的房地产泡沫冲击有多大?几乎所有的工地一夜之间都停工了,到处都是烂尾楼,东湖花园刚刚开始2号小区的建设,由于所有的金融机构都没有了头寸,也就是说银行没有现金支付能力了。我们开出的支票,两个月内都无法兑付。为了保证运作,我们跑到深圳开专户,利用离岸贷款业务进行异地融资。

那是惠州市房地产市场跌宕起伏最大的时候,因为那时惠州就是一个大工地,人声鼎沸、尘土飞扬。后来突然一下子又冷却下来了,一片沉寂,大量的烂尾楼,房地产市场一片萧条。但我们隆生顽强地坚持下来了。我记得那时是东湖花园在打桩,在荒凉的西枝江畔几台打桩机高高耸立,轰隆隆的打桩声惊动了当时的市长李鸿忠,他跟我说:“小波,谢谢你坚持下来!你要撑住,一定要看好惠州!”当时我听了眼泪都出来了。

上世纪九十年代初期,企业运营是比较艰难的,当时没有融资这一说,没有房地产贷款,全靠自己的自有资金回笼。主要靠销售,那时的人们没有房地产以及商品房的概念,销售很困难,90年代的东湖花园大部分都是单位购买做福利房来分给单位职工,基本没什么利润,只是维持运作。


做那么大有用吗?我们活得很滋润。隆生从没有通过市政工程谋求过一寸土地

南都:2000年以后,隆生开始进入市政工程,是哪些原因让你又进入到一个陌生领域?

刘小波:我们最早进入市政纯属偶然。当时政府建设了一个金山河污水处理厂,由于种种原因,污水的管网没有拉通,2012年政府找到隆生,希望我们来建设污水管网,12公里的污水管线要求在6个月内拉通,当天晚上打电话找到我们,第二天我们就开工了,最后在6个月时间里,把污水管网拉通了。

做完了金山河截污管道工程之后,恰好又出现了另外一个问题,惠州三环路改造工程发包后,因为原来的中标单位资金不足,烂尾长达2年,政府要求我们垫资把路拉通。我们用了不到3个月时间,把烂尾了2年的工程全部拉通,前后垫资12亿元,完成了三环路改造工程。这两件事奠定了我们进入市政的基础,我们和政府之间彼此信任,隆生从此开启了房产和市政“两条腿”走路的模式。

南都:市场上有声音说,隆生做市政也是获取土地的途径,由此避开和品牌房企的竞争,是这样吗?

刘小波:这完全是瞎说、误传,我们没有从市政工程中,或者说通过市政建设工程谋求过一寸土地,我们做的市政工程,都是通过公开招标。到目前为止,隆生的市政总投资接近50亿元,政府都是按合同结算。

南都:未来市场上品牌房企的话语权更重,隆生这样的本土房企在惠州如何与大房企竞争?

刘小波:我们不和他们竞争,我们有自己的生存法则。隆生是本土企业,坚守惠州深耕惠州,熟悉惠州市场,我们有自己的口碑和品牌,认真做好每一个项目,我们也得到了惠州市民的认可。现在想起来是对的,因为我们活得很滋润。

南都:你坚守惠州,给外界的印象是保守不思进取,你认可这种说法吗?

刘小波:我不认可这种说法,什么叫保守?我坚守惠州就叫保守?这不是不思进取,我们每年都按照自己的计划在发展。全国各大开发商看好惠州,纷纷来惠州布局,我们作为本土开发商,对惠州熟悉,也更有信心,有什么理由舍近求远,出去拓展项目呢!我不在乎外界的批评,我们能活到今天,还活得比较滋润,因为我们比较务实,我们不贪大。未来我们相信惠州会越来越好,隆生将是在未来能健康成长的为数不多的本土房企,因为别人把项目当生意做,隆生是把项目当事情做。

南都:把项目当生意做,和把项目当事情做,这两者有何区别?

刘小波:现在业主认同我们,并不是因为我们做得很完美,而是因为我们很认真地把每一个项目当一件事去做,并认认真真把它做好。如果我单单想赚钱,很多事情我可以甩手不用做,不用再投资。

比如隆生的小区只要市政一停电,我们配备的备用发电机即刻自动启动,恢复供电。我们的所有小区配备的都是康明斯或者劳斯莱斯发电机。从东湖9区开始,所有小区的电梯都配备进口三菱电梯,就连单体项目都必须按照三梯四户的高标配置,保证出行便捷。同样的小区,隆生要比别的开发商多投入3000万左右。

南都:其实外界有疑问,隆生1992年开始进入房地产行业,是有机会做大的,但为什么没有做大?

刘小波:为什么要盲目做大?因为做得越大,杠杆用得过高,管控不好,将来可能摔得越痛,现在一些房企已经初现端倪了!我就不明白,为什么一定要做大?有些房地产企业貌似很强大,但全年的利润,没有我们一个项目高,那做大干啥?人家做得再好,也是人家的事情,我不眼红,风险不可控为什么要做?做企业不是意气用事啊,做什么事都要量力而为,不仅要对企业负责,对员工负责,还要对社会负责。

要量力而为,脚踏实地,这是我们的坚持,隆生永远不会追求盲目做大。我相信经过这一轮洗牌,一定会有更多的房企焦头烂额。隆生永远不愿意走到那一天,投机取巧,盲目做大,我们绝对不会。


未来20年粤港澳大湾区的核心还是惠州

南都:你认为在城市发展过程中的遗憾是什么?隆生的遗憾呢?

刘小波:在惠州的城市发展层面,遗憾过往30年,我觉得是城市规划的权威性不够。过去的一些领导按自己的意志随意变更法定规划,如江北原来的市区公园“市肺”功能更改,沿江一些小区容积率的随意增加,一线江景变成了一堵墙景,规划上没有充分利用好市区原有的江、河、湖水网系统和湿地功能。城市规划东西两翼展幅不够,南北两轴没有很好地延伸等,这些确实是让人感到有些遗憾的地方。

如果说隆生有遗憾,是当初江北两个大的项目我们都没有做成,一个是天安江畔花园的收购,条件谈好了,框架协议谈好了,因为我去了加拿大过年,回来项目已经易手了;另一个是江北13号小区的拍卖,我们隆生也参加了竞拍,由于胆识不够,最后关头没有坚持下去,但那是惠州市第一次真正意义上的土地公开拍卖,至今让我扼腕叹息。后来江北一直没有推出成片适合隆生开发的地块,我们现在还在寻找进入江北的机会。

南都:在未来粤港澳大湾区规划中,你如何看待惠州未来的发展?是不是机会?

刘小波:粤港澳大湾区的国家级战略规划,对惠州是极好的机会。在大湾区中,最有潜力的还是惠州,我建议惠州应该定位做深圳的后花园,在深圳这个一线城市工作打拼,回惠州这个花园居住、休闲,多惬意的生活方式。过20年后看大湾区核心一定是惠州,因为惠州有地理条件和后发制人优势,惠州有大量的土地,惠州的规划起点高,惠州已经初步完成了城市基础设施的布局,未来粤港澳大湾区大量的高端企业,会陆续进驻惠州,包括金融和服务行业,因为珠三角地区只有惠州能容纳他们。

预计将来惠州会成为人口突破1000万的大都市,现在不到500万人口,我们还有近500万人口的增量,将来这个城市很有希望。珠三角一带除了惠州没有还能再容纳500万人口的城市,如果人口来了,服务业等其他的产业都会上去。

惠州包容性强,不排外,自古就是移民城市,惠州的地理位置和土地资源优势决定了惠州有后发制人的优势。另外惠州还有广袤的发展腹地,有河源、梅州、汕头、汕尾可以辐射,具备成为粤东门户的能力。

南都:听说隆生大桥的总利润不到1%,你们为什么愿意做这样的事情?大桥开通将对城市、对企业产生什么样的影响?

刘小波:我们隆生的成长是伴随着惠州的发展一起的,今年也正好30周年,我们一如当初隆生出生时遇上改革开放的好年景,盛年遇上盛世,运气矣!因此我很乐意为惠州发展效力。隆生大桥即将合拢了,计划年底就可以通车。这个项目赚不赚钱根本不重要,重要的是政府给予了我们这次机会,一次回馈社会的机会。有什么比为惠州人民建一座百年大桥更有意义的事情吗?因此,我很珍惜!就是不赚钱也要把它建好!

南都:与惠州市同龄的隆生,如今也30而立了,接下来的路会如何走?

刘小波:我很自豪,办企业三十年来,我们从未拖欠过员工一分钱工资和施工队伍的工程款,未欠过银行一分钱本金和利息,也没有欠缴过一分钱税款,没有任何法律上的不良记录,没有给社会和政府添乱,没有昧着良心去赚过一分黑心钱。

看着别人的步子迈得很大很快,而我们在惠州这块土地上走得很坚定。别人把一个项目当成一盘生意来做,计算着这个项目能赚多少钱,而我们是把它当成一件事情来做,并认认真真地把它做好,这就是我们和别人的不同!对企业负责,对员工负责,对社会负责,恪守道德和法律两条红线,努力做好每一个项目。


此专访发表于 2018年03月30日《南方都市报》



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